Fin de la valeur locative en 2029 : faut-il vendre avant ou après ?

En bref. Le Conseil fédéral a fixé au 1er janvier 2029 la suppression de la valeur locative des logements occupés par leur propriétaire. Pour un vendeur, la réforme ne change ni le prix de vente ni l'impôt sur le gain immobilier ; elle change surtout le calcul de l'acheteur, et la question des travaux à faire avant de vendre.

Ce que la réforme supprime

Après le oui du peuple et des cantons en septembre 2025, le Conseil fédéral a décidé le 1er avril 2026 que le changement entrera en vigueur le 1er janvier 2029. À cette date :

• la valeur locative n'est plus imposée, pour les résidences principales comme secondaires ;
• les frais d'entretien d'un logement occupé par son propriétaire ne sont plus déductibles, ni au niveau fédéral ni au niveau cantonal et communal ;
• les intérêts hypothécaires ne sont plus déductibles, sauf dans la proportion des biens loués ; une déduction limitée dans le temps et plafonnée est prévue pour un premier achat en Suisse ;
• les travaux d'économie d'énergie ne sont plus déductibles de l'impôt fédéral direct ; les cantons peuvent les maintenir pour une durée limitée.

Les cantons peuvent aussi créer un impôt spécial sur les résidences secondaires.

Ce qui ne change pas pour le vendeur

La vente reste soumise à l'impôt cantonal sur les gains immobiliers, dont le taux dépend de la durée de possession, et les droits de mutation restent en principe à la charge de l'acheteur. La réforme ne crée pas d'avantage fiscal à vendre avant ou après 2029 sur la vente elle-même. Voir notre article sur l'impôt sur le gain immobilier.

Le vrai enjeu : les travaux d'entretien d'ici fin 2028

Tant que vous restez propriétaire et occupant jusqu'au 31 décembre 2028, vos frais d'entretien restent déductibles selon les règles actuelles. Si vous prévoyez de vendre en 2029 ou après et que des travaux d'entretien sont nécessaires de toute façon, les réaliser avant fin 2028 peut réduire vos impôts. Vérifiez votre situation avec votre administration fiscale ou un fiscaliste : le gain dépend de votre taux marginal.

Comment les acheteurs vont raisonner

Avec la réforme, un acheteur qui occupe son logement ne paiera plus d'impôt sur la valeur locative, mais il ne pourra plus déduire ni ses intérêts hypothécaires (hors premier achat) ni ses frais d'entretien. Un bien en bon état, avec peu de travaux à prévoir, devient plus attractif. Mettez en avant les rénovations récentes, leurs dates et leurs factures dans votre annonce.

Alors, vendre avant ou après 2029 ?

La réforme seule ne justifie pas d'avancer ou de repousser une vente. La décision se prend sur votre projet de vie, l'état du marché, la durée de possession (qui fait baisser l'impôt sur le gain) et l'échéance de votre hypothèque. Si vous hésitez, commencez par estimer votre bien et par lire notre article sur les frais d'une vente.