Vue d’ensemble
Une vente immobilière en Suisse romande génère deux familles de frais : ceux liés au transfert de propriété, qui sont en général à la charge de l’acheteur, et ceux liés au gain et à la préparation de la vente, qui restent au vendeur. La loi laisse souvent les parties libres de répartir certains frais autrement : ce qui compte, c’est ce qui est écrit dans l’acte de vente.
| Frais | Payé en général par | Remarque |
|---|---|---|
| Droit de mutation ou d’enregistrement | Acheteur | Impôt cantonal, parfois avec une part communale |
| Émoluments du registre foncier | Acheteur | Tarif cantonal |
| Honoraires du notaire pour l’acte de vente | Acheteur | Tarif cantonal ou convenu |
| Cédules hypothécaires (création ou augmentation) | Acheteur | Liées à son financement |
| Impôt sur le gain immobilier | Vendeur | Dépend du gain et de la durée de possession |
| Commission de courtage | Vendeur, s’il a mandaté un courtier | Fixée librement dans le contrat |
| CECB, photos, plans, diagnostics | Vendeur | Préparation de la vente |
| Remboursement anticipé de l’hypothèque | Vendeur | Pénalité possible pour une hypothèque à taux fixe |
Les frais de l’acheteur
Le droit de mutation
C’est un impôt cantonal prélevé lors du transfert d’un immeuble. Son taux et ses éventuels allègements varient d’un canton à l’autre. Dans le canton de Vaud, le taux cantonal est de 2,2 % et il ne varie pas selon la valeur du bien. La commune peut percevoir au maximum 50 centimes par franc perçu par l’État, soit 1,1 % de plus : le taux global usuel est donc de 3,3 %. Sauf convention contraire, il est dû par l’acquéreur, mais les parties à l’acte en répondent solidairement envers le fisc.
Ce dernier point concerne aussi le vendeur : si l’acheteur ne paie pas, l’administration peut se tourner vers lui. C’est pourquoi le droit de mutation est en général consigné chez le notaire au moment de la signature.
Notaire et registre foncier
Les honoraires du notaire et les émoluments du registre foncier dépendent du canton et du prix. S’y ajoutent, si l’acheteur emprunte, les frais de création ou de modification des cédules hypothécaires. Pour un ordre de grandeur fiable, demandez une estimation au notaire dès que le prix est connu : c’est gratuit et cela évite les mauvaises surprises au moment de la signature.
Les frais du vendeur
L’impôt sur le gain immobilier
C’est en général le poste le plus important pour le vendeur. Il frappe la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, augmenté des travaux à plus-value, et son taux diminue avec la durée de possession :
- dans le canton de Vaud, le taux est dégressif, de 30 % au maximum à 7 % au minimum ;
- à Genève, le taux passe de 50 % pour moins de deux ans de possession à 10 % dès dix ans, et à 2 % dès vingt-cinq ans depuis le 1er janvier 2025.
Les frais d’entretien ne sont pas déductibles du gain, mais les travaux qui ont augmenté la valeur du bien le sont. Conservez toutes vos factures. Notre article dédié détaille le calcul à Genève et dans le canton de Vaud ; pour le Valais, voir l’impôt sur le gain immobilier en Valais.
La commission de courtage
Si vous passez par une agence, sa commission est en principe à votre charge. Elle est fixée librement dans le contrat de courtage, le plus souvent en pourcentage du prix, parfois avec une part fixe. C’est le poste que vous économisez en vendant vous-même. À Genève, la commission de courtage payée par le vendeur réduit le prix de vente pris en compte pour l’impôt sur le gain : l’économie nette dépend donc aussi de votre situation fiscale.
La préparation de la vente
CECB, photographe, plans, visite 3D, home staging, juriste : ces dépenses sont à votre charge, que vous vendiez seul ou avec une agence. Leur avantage : elles sont fixes et connues d’avance, alors qu’une commission augmente avec le prix.
L’hypothèque en cours
Si votre bien est grevé d’une hypothèque à taux fixe qui n’arrive pas à échéance au moment de la vente, la banque peut facturer une indemnité de remboursement anticipé. Renseignez-vous tôt : il est parfois possible de transférer l’hypothèque sur un nouveau bien, ou à l’acheteur si sa banque l’accepte.
Exemple simplifié dans le canton de Vaud
Prenons une maison vendue CHF 1’200’000, sans agence, avec des hypothèses simples.
| Poste | Acheteur | Vendeur |
|---|---|---|
| Droit de mutation cantonal (2,2 %) | CHF 26’400 | |
| Part communale (au maximum 1,1 %) | jusqu’à CHF 13’200 | |
| Notaire, registre foncier, cédules | selon devis du notaire | |
| CECB, photos, plans | selon prestataires choisis | |
| Impôt sur le gain immobilier | selon gain et durée de possession | |
| Commission d’agence | CHF 0 (vente sans agence) |
Ces chiffres illustrent l’ordre de grandeur des droits de mutation vaudois. Les autres montants dépendent du dossier : demandez un décompte au notaire avant la signature.
Peut-on négocier la répartition ?
Oui, dans une large mesure. Un vendeur pressé peut accepter de prendre une partie des frais à sa charge pour conclure ; un acheteur peut proposer un prix plus élevé si le vendeur paie certains frais. Ce qui est convenu doit figurer clairement dans l’acte de vente. Gardez en tête que la solidarité fiscale prévue par certains cantons reste applicable envers le fisc, quelle que soit la répartition entre vous.
Ce qu’il faut retenir
- L’acheteur paie en général le droit de mutation, le notaire et le registre foncier.
- Le vendeur paie l’impôt sur le gain immobilier et, s’il en a une, la commission de son agence.
- Les règles et les taux sont cantonaux : vérifiez ceux de votre canton.
- Demandez un décompte au notaire avant de signer, et conservez vos factures de travaux.
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