Promesse de vente et acte notarié en Suisse : comment ça se passe

L’offre d’achat : un accord de principe

Après une ou plusieurs visites, l’acheteur intéressé vous remet en général une offre écrite : prix proposé, date de signature et d’entrée en jouissance souhaitées, conditions éventuelles (obtention du financement, vente d’un autre bien), et preuve de financement. C’est un document utile pour comparer les acheteurs et pour formaliser l’accord sur le prix.

Mais attention : en droit suisse, une offre d’achat ou un accord signé entre particuliers n’oblige personne à vendre ni à acheter. Le Code des obligations prévoit que les ventes d’immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique, c’est-à-dire devant un notaire. La même exigence de forme s’applique aux promesses de vente. Jusqu’à la signature chez le notaire, chacune des parties peut donc se retirer.

Conséquence pratique : ne retirez pas votre annonce et ne refusez pas d’autres acheteurs uniquement sur la base d’une offre écrite. Fixez plutôt un délai court pour signer chez le notaire.

Promesse de vente ou vente directe ?

Deux schémas sont courants en Suisse romande :

• La vente à terme ou directe : vendeur et acheteur signent l’acte de vente, puis le transfert de propriété a lieu le jour de la signature ou à une date fixée, avec réquisition d’inscription au registre foncier.
• La promesse de vente et d’achat : les parties s’engagent devant notaire à conclure la vente plus tard, par exemple parce que l’acheteur doit encore vendre son bien, que des travaux doivent être terminés ou qu’une autorisation est nécessaire. Un acompte est souvent versé à la signature de la promesse, et une clause pénale prévoit ce qui se passe si l’une des parties renonce.

La promesse protège les deux parties pendant la période d’attente, mais elle coûte un acte notarié de plus. Pour une vente simple, avec un acheteur financé et sans condition, la vente directe est souvent plus rapide.

Le rôle du notaire

En Suisse romande, le notaire est un officier public indépendant. Il ne représente pas l’une des parties : il rédige l’acte de façon neutre, vérifie que les conditions légales sont réunies et informe les deux parties sur la portée de leurs engagements. Il est en général choisi d’un commun accord, souvent sur proposition de l’acheteur, qui paie ses honoraires dans la pratique romande.

Concrètement, le notaire :

• consulte le registre foncier : propriétaires, servitudes, gages, mentions et annotations ;
• demande les documents nécessaires (pièces d’identité, état civil, CECB lorsque le canton l’exige, documents de la PPE) ;
• vérifie si l’acquisition est soumise à autorisation, notamment au titre de la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (Lex Koller) ;
• prépare un projet d’acte, qu’il envoie aux parties pour relecture ;
• organise la signature, encaisse en général le prix ou vérifie la garantie de paiement ;
• dépose la réquisition d’inscription au registre foncier.

Le transfert de propriété

La signature de l’acte ne suffit pas à rendre l’acheteur propriétaire : c’est l’inscription au registre foncier qui opère le transfert. Le notaire s’en charge. Dans l’acte, on distingue souvent la date du transfert de propriété et la date d’entrée en jouissance, qui marque le transfert des profits et des risques, la remise des clés et le décompte des charges entre vendeur et acheteur.

Le paiement du prix est en général sécurisé : l’acheteur verse les fonds sur le compte du notaire avant la signature, ou sa banque remet une promesse de paiement irrévocable. Le vendeur dont le bien est grevé d’une hypothèque reçoit le solde après remboursement de sa banque.

Relire le projet d’acte : les points essentiels

1. Les parties : noms exacts de tous les propriétaires, y compris le conjoint lorsque son accord est nécessaire pour vendre le logement de la famille.
2. Le bien : numéro de parcelle ou de lot PPE, places de parc, caves, servitudes.
3. Le prix et son paiement : montant, acomptes, modalités, garantie bancaire.
4. Les dates : transfert de propriété, entrée en jouissance, remise des clés.
5. La répartition des frais : droits de mutation, notaire, registre foncier.
6. La garantie pour les défauts : clause d’exclusion et déclarations du vendeur.
7. Les décomptes : charges PPE, fonds de rénovation, mazout restant en citerne, assurance bâtiment.

La garantie pour les défauts

Par défaut, le Code des obligations rend le vendeur responsable des défauts de la chose vendue. Dans la pratique, les actes de vente d’immeubles anciens contiennent presque toujours une clause d’exclusion de garantie : l’acheteur achète le bien dans l’état où il se trouve. Cette clause a une limite importante : elle est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé un défaut à l’acheteur.

Le meilleur moyen de vous protéger est donc la transparence : signalez par écrit les défauts que vous connaissez (infiltration passée, fissure, chauffage en fin de vie), joignez les rapports d’expertise dont vous disposez, et faites-les mentionner dans l’acte si nécessaire.

Acheteur étranger : la Lex Koller

L’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger est réglée par une loi fédérale, appliquée par les cantons. Selon la nationalité, le domicile et le type de bien (résidence principale, logement de vacances, immeuble de rendement), l’achat peut être libre, soumis à autorisation ou interdit. L’Office fédéral de la justice publie un guide sur le sujet. Le notaire vérifie ce point avant la signature, mais il vaut mieux poser la question à l’acheteur dès la première offre.

Calendrier type

Étape	Délai indicatif
Offre écrite et accord sur le prix	Jour J
Choix du notaire, envoi des documents	Dans la semaine
Confirmation du financement par la banque de l’acheteur	Quelques jours à quelques semaines
Projet d’acte et relecture	Une à trois semaines
Signature et réquisition au registre foncier	Selon les disponibilités

Ces délais varient selon les cantons, les notaires et la complexité du dossier. Un dossier complet dès le départ, avec CECB et documents de PPE, reste le meilleur moyen d’aller vite. Et si vous voulez un regard extérieur sur le projet d’acte, un juriste à honoraires fixes peut le relire pour vous avant la signature.