Qu’est-ce que l’impôt sur le gain immobilier ?
Tous les cantons suisses imposent le gain réalisé lors de la vente d’un immeuble. Ce gain n’est pas ajouté à vos autres revenus : il fait l’objet d’un impôt séparé, prélevé par le canton (et selon les cantons, par la commune). L’impôt fédéral direct ne s’applique pas au gain réalisé sur la fortune privée.
Le principe est partout le même : on calcule la différence entre ce que vous avez reçu à la vente et ce que le bien vous a coûté, puis on applique un taux qui diminue avec la durée de possession. Le but est de taxer plus lourdement la spéculation à court terme. Les détails, eux, varient d’un canton à l’autre.
Comment le gain est-il calculé ?
De façon simplifiée :
Gain imposable = prix de vente – frais de vente admis – (prix d’acquisition + frais d’acquisition admis + travaux à plus-value)
Trois points font souvent la différence :
- Les travaux à plus-value : agrandissement, nouvelle cuisine plus équipée, isolation, nouveau système de chauffage, installation solaire. Ils augmentent le prix de revient et réduisent le gain. Il faut des factures.
- Les frais d’entretien : réparer ce qui existe, repeindre, remplacer à l’identique. Ils ne réduisent en principe pas le gain, même s’ils n’ont pas été déduits de votre revenu.
- Les frais liés à l’achat et à la vente : selon le canton, certains frais peuvent être pris en compte, comme les droits d’enregistrement payés à l’achat ou la commission de courtage payée à la vente.
À Genève : l’IBGI
À Genève, il s’agit de l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers (IBGI). Le barème pour les opérations privées est le suivant :
| Durée de possession | Taux appliqué au gain |
|---|---|
| Moins de 2 ans | 50 % |
| Au moins 2 ans | 40 % |
| Au moins 4 ans | 30 % |
| Au moins 6 ans | 20 % |
| Au moins 8 ans | 15 % |
| Au moins 10 ans | 10 % |
| Au moins 25 ans | 2 % (depuis le 1er janvier 2025) |
L’administration genevoise précise que la valeur d’achat est le prix payé augmenté des travaux à plus-value, que les frais d’entretien ne sont pas des plus-values, et que la valeur de vente est le prix de vente diminué d’une éventuelle commission de courtage. La durée de possession court dès la date d’achat inscrite au registre foncier.
Exemple genevois
L’administration fiscale genevoise donne cet exemple : un bien vendu CHF 900’000 avec une commission de CHF 27’000 donne un prix de vente déterminant de CHF 873’000. Acheté CHF 650’000, plus CHF 15’000 de droits d’enregistrement, il a coûté CHF 665’000. Le gain est de CHF 208’000. Après huit ans de possession, le taux est de 15 %, soit un impôt de CHF 31’200.
Le même bien vendu sans agence aurait un prix de vente déterminant de CHF 900’000 et un gain de CHF 235’000, soit un impôt de CHF 35’250. La commission évitée est de CHF 27’000, l’impôt augmente de CHF 4’050 : le vendeur garde environ CHF 22’950 de plus. L’économie reste nette, mais elle est un peu inférieure à la commission elle-même.
Dans le canton de Vaud
Le canton de Vaud prélève un impôt sur les gains immobiliers à un taux dégressif, compris entre 30 % au maximum et 7 % au minimum selon la durée de possession. La loi sur les impôts directs cantonaux (LI) règle notamment la durée de possession, les impenses (travaux) admises, le taux et les cas de report d’imposition.
Le vendeur doit remplir une déclaration pour chaque aliénation d’immeuble, avec les justificatifs, dans un délai de trente jours. Préparez donc votre dossier de factures avant la signature, pas après.
Le report d’imposition : vendre pour racheter
Si vous vendez votre logement principal pour en acheter un autre que vous habiterez aussi, la plupart des cantons, dont Vaud et Genève, prévoient un report de l’imposition du gain, totalement ou partiellement selon que vous réinvestissez tout ou partie du prix. Le gain n’est pas effacé : il sera imposé lors d’une vente ultérieure sans remploi. Les conditions (délai pour racheter, situation du nouveau logement, part réinvestie) sont précises : vérifiez-les avec l’administration fiscale ou une fiduciaire avant de signer.
D’autres situations donnent aussi lieu à un report, par exemple les transferts entre époux, les successions ou les donations. Dans ces cas, la durée de possession prise en compte lors de la vente suivante remonte en général à l’acquisition précédente.
Comment réduire légalement l’impôt ?
- Conservez toutes vos factures de travaux depuis l’achat, avec les preuves de paiement. Sans justificatif, l’administration peut refuser la déduction.
- Distinguez entretien et plus-value : un même chantier peut contenir les deux. Un tableau clair, poste par poste, facilite la taxation.
- Regardez le calendrier : quelques semaines de plus peuvent faire passer dans la tranche de durée suivante. Vérifiez la date exacte d’inscription au registre foncier.
- Étudiez le remploi si vous rachetez un logement principal.
- Faites calculer l’impôt avant de fixer votre prix plancher : c’est ce que vous gardez réellement qui compte.
Qui paie et quand ?
L’impôt est dû par le vendeur. Il est généralement exigible après la taxation, mais certains cantons prévoient des garanties : l’acheteur ou le notaire peut être amené à retenir ou consigner un montant sur le prix pour couvrir l’impôt, car le canton dispose dans certains cas d’une hypothèque légale sur l’immeuble vendu. Votre notaire vous indiquera la pratique de votre canton.
Vous vendez en Valais ? Le barème y est différent, par tranches de gain : voir notre article impôt sur le gain immobilier en Valais.
En résumé
À Genève, le taux de l’IBGI va de 50 % à 2 % selon la durée de possession ; dans le canton de Vaud, de 30 % à 7 %. Le gain se calcule sur le prix de vente moins le prix de revient, travaux à plus-value compris. Gardez vos factures, anticipez la déclaration, et faites le calcul avant de décider de votre prix : c’est votre montant net qui compte.
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