En bref : en 2026, le vendeur d’un bien de sa fortune privée à Fribourg paie un impôt sur le gain immobilier dont le taux de base baisse avec la durée de propriété : 22 % jusqu’à 2 ans, 10 % au-delà de 15 ans (art. 51 de la loi sur les impôts cantonaux directs, LICD). Les communes ajoutent 60 centimes par franc d’impôt cantonal, soit un taux total de 16 % à 35,2 %. Le gain ne comprend ni les travaux de plus-value ni les frais d’achat et de vente, et la vente de votre logement suivie d’un rachat dans les deux ans peut différer l’impôt.
Qui paie l’impôt sur le gain immobilier à Fribourg ?
L’impôt est dû par le vendeur, que la loi appelle l’aliénateur (art. 44 al. 1 LICD). Il frappe les gains réalisés lors de la vente, totale ou partielle, d’un immeuble de la fortune privée (art. 41 al. 1 let. a). Toute aliénation qui transfère la propriété est imposable, et la loi assimile à une vente l’échange et le transfert de l’immeuble dans la fortune commerciale (art. 42).
Si plusieurs personnes vendent ensemble, elles répondent solidairement chacune jusqu’à concurrence de sa part au gain (art. 44 al. 2). Le conjoint et les enfants sont imposés séparément sur leurs propres gains immobiliers (art. 44 al. 3). Selon l’Administration fédérale des contributions (AFC), Fribourg applique le système dualiste : les gains de la fortune privée relèvent de cet impôt spécial, ceux de la fortune commerciale de l’impôt ordinaire sur le revenu.
Comment le gain imposable est-il calculé ?
Le gain est la différence entre le produit de la vente et les dépenses d’investissement, c’est-à-dire le prix d’acquisition augmenté des impenses (art. 46 al. 1 LICD).
Gain imposable = produit de la vente – (prix d’acquisition + impenses)
- Produit de la vente : toutes les prestations mises à la charge de l’acquéreur (art. 47 al. 1).
- Prix d’acquisition : le prix d’achat, avec toutes les prestations mises à votre charge à l’époque (art. 48 al. 1).
- Impenses (art. 49 al. 1) : frais de construction, de transformation et autres améliorations durables qui augmentent la valeur ; contributions foncières de construction ou de correction de routes ou de conduites ; frais et contributions liés à l’achat et à la vente, y compris les commissions et frais de courtage usuels ; taxe sur la plus-value d’aménagement du territoire.
Attention : les impenses déjà déduites de votre impôt sur le revenu, ainsi que le travail que vous avez fourni vous-même sur votre immeuble, ne comptent pas (art. 49 al. 2). Les indemnités d’assurance ou de collectivités publiques que vous n’avez pas réinvesties sont déduites des dépenses d’investissement (art. 49 al. 3).
Vous êtes propriétaire depuis plus de quinze ans ?
Dans ce cas, vous pouvez faire valoir comme dépenses d’investissement la valeur fiscale fixée au moins quatre ans avant la vente. Seules les impenses des quatre dernières années sont alors prises en compte ; la taxe sur la plus-value reste déductible sans limite de temps (art. 48 al. 3). Comparez avec vos factures : selon vos travaux, l’une ou l’autre méthode peut être plus favorable.
Et si vous vendez à perte ?
Une perte se déduit des gains immobiliers de la même année, ou de l’excédent de pertes non compensé l’année précédente, mais seulement pour les transactions réalisées dans le canton (art. 50).
Quels sont les taux de l’impôt à Fribourg ?
Le taux cantonal est proportionnel au gain et dépend uniquement de la durée de propriété (art. 51 al. 1 LICD). Les communes perçoivent en plus des centimes additionnels « à raison de 60 centimes par franc de l’impôt perçu par l’Etat » (art. 18 de la loi sur les impôts communaux, LICo). Le taux total ci-dessous est notre calcul : taux cantonal × 1,6.
| Durée de propriété | Taux cantonal | Taux total avec la commune |
|---|---|---|
| Jusqu’à 2 ans | 22 % | 35,2 % |
| Jusqu’à 4 ans | 20 % | 32,0 % |
| Jusqu’à 6 ans | 18 % | 28,8 % |
| Jusqu’à 8 ans | 16 % | 25,6 % |
| Jusqu’à 10 ans | 14 % | 22,4 % |
| Jusqu’à 15 ans | 12 % | 19,2 % |
| Plus de 15 ans | 10 % | 16,0 % |
Deux règles complètent le barème (art. 51 LICD) :
- si le total des gains réalisés dans l’année civile sur des biens détenus moins de cinq ans dépasse CHF 400’000, la part d’impôt sur l’excédent est majorée de 40 % ;
- les gains inférieurs à CHF 6’000 pour l’ensemble des opérations de l’année civile ne sont pas imposés.
Exemple chiffré (calcul illustratif)
Un gain de CHF 150’000 vous coûte, après 12 ans de propriété, 12 % d’impôt cantonal, soit CHF 18’000, plus CHF 10’800 pour la commune (60 %) : CHF 28’800 au total. Le même gain réalisé après 3 ans (20 %) coûterait CHF 30’000 au canton et CHF 18’000 à la commune, soit CHF 48’000. Neuf années de propriété en plus économisent donc CHF 19’200.
Quand l’imposition est-elle différée ?
L’imposition est différée, donc pas payée tout de suite, dans plusieurs cas (art. 43 LICD) :
- un transfert par succession, avancement d’hoirie ou donation ;
- certains transferts entre époux liés au régime matrimonial ou au divorce, si les deux époux sont d’accord ;
- un remembrement, un remaniement parcellaire ou une expropriation ;
- la vente d’un immeuble agricole ou sylvicole suivie d’un remploi dans un délai raisonnable ;
- la vente de votre logement, si le produit est affecté, dans un délai de deux ans avant ou après la vente, à l’acquisition ou à la construction en Suisse d’un logement servant au même usage (art. 43 al. 1 let. e).
Les conditions détaillées du remploi sont expliquées dans notre article remploi : reporter l’impôt en vendant pour racheter.
Comment et quand l’impôt est-il payé ?
Le Service cantonal des contributions taxe le gain et fixe l’impôt ; la décision est communiquée au vendeur et à la commune (art. 169 al. 1 LICD). Son droit de taxer s’éteint cinq ans après l’inscription de l’acte au registre foncier (art. 169 al. 2). L’impôt est perçu sur décision et doit être payé au plus tard le trentième jour qui suit l’échéance (art. 207).
L’impôt est garanti : les immeubles sont grevés d’une hypothèque légale qui couvre l’impôt sur les gains immobiliers réalisés dans les trois ans depuis que la vente a déployé ses effets (art. 217 al. 1). Prévoyez donc l’impôt dans votre décompte de vente et parlez-en à votre notaire avant la signature.
Fribourg, Valais, Genève, Vaud : comment se situe le canton ?
| Canton | Principe du barème | Fourchette de taux |
|---|---|---|
| Fribourg | Selon la durée de propriété ; communes en plus (+60 %) | 22 % à 10 % (cantonal) |
| Valais | Par tranches de gain, corrigé selon la durée | 12 %, 18 %, 24 % (base), jusqu’à 38,4 % la 1re année |
| Genève | Selon la durée de possession | 50 % à 2 % |
| Vaud | Taux dégressif selon la durée | 30 % à 7 % |
Détails : impôt sur le gain immobilier en Valais et à Genève et dans le canton de Vaud.
Comment payer moins d’impôt, légalement ?
- Rassemblez vos factures de travaux de plus-value, avec les preuves de paiement : seules les améliorations durables comptent comme impenses.
- Vérifiez la date d’inscription au registre foncier : passer le cap des 2, 4, 6, 8, 10 ou 15 ans fait baisser le taux de base.
- Gardez vos frais d’achat et de vente (notaire, courtage) : ils comptent parmi les impenses.
- Anticipez le remploi si vous rachetez votre résidence principale, ce qui suppose de déposer une déclaration même si vous espérez un report.
- Calculez votre net avant de fixer votre prix : en vendant sans agence, vous évitez la commission, mais un prix plus élevé augmente aussi le gain imposable. Voir qui paie quoi lors d’une vente.
Questions fréquentes
Quel est le taux de l’impôt sur le gain immobilier à Fribourg ?
Le taux cantonal va de 22 % (propriété jusqu’à 2 ans) à 10 % (plus de 15 ans) selon l’art. 51 LICD. Les communes perçoivent 60 centimes par franc d’impôt cantonal (art. 18 LICo), ce qui donne un taux total de 35,2 % à 16 %.
Après combien d’années l’impôt baisse-t-il à Fribourg ?
Le taux baisse par paliers à 2, 4, 6, 8, 10 et 15 ans de propriété : 22 %, 20 %, 18 %, 16 %, 14 %, 12 %, puis 10 % au-delà de 15 ans (art. 51 al. 1 LICD).
À partir de quel montant le gain est-il imposé à Fribourg ?
Les gains inférieurs à CHF 6’000 pour l’ensemble des opérations immobilières de l’année civile ne sont pas imposés (art. 51 al. 3 LICD).
Peut-on éviter l’impôt en rachetant un logement à Fribourg ?
L’imposition est différée, pas supprimée, si le produit de la vente de votre logement est affecté dans les deux ans avant ou après la vente à l’acquisition ou à la construction en Suisse d’un logement servant au même usage (art. 43 al. 1 let. e LICD).
Qui prélève l’impôt sur le gain immobilier à Fribourg ?
Le Service cantonal des contributions taxe le gain et fixe l’impôt ; la commune perçoit ses centimes additionnels (art. 169 LICD, art. 18 LICo).
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