En bref : le remploi est le report d’impôt dont vous bénéficiez quand vous vendez votre logement principal et en rachetez un autre en Suisse pour le même usage. Selon l’Administration fédérale des contributions (AFC), tous les cantons le prévoient, Genève avec une règle particulière. L’impôt n’est pas supprimé, mais reporté à la prochaine vente sans remploi. À Fribourg, le rachat doit intervenir dans les deux ans avant ou après la vente (art. 43 al. 1 let. e LICD).
Qu’est-ce que le remploi et qui peut en bénéficier ?
La loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) prévoit le report de l’imposition en cas d’achat de remplacement d’un bien d’habitation occupé par son propriétaire (art. 12 al. 3 LHID, selon la documentation de l’AFC). Chaque canton fixe ensuite les détails. La règle vise la vente d’une habitation ayant « durablement et exclusivement servi au propre usage de l’aliénateur » dont le produit est affecté à l’acquisition ou à la construction, en Suisse, d’une habitation servant au même usage.
Le remploi ne concerne donc ni la résidence secondaire ni le logement de vacances. Pour un immeuble en partie loué, il ne vaut que pour la part que vous habitez (fiche du Bureau de l’égalité et de la famille de Fribourg).
Quel délai pour racheter ?
Le délai dépend du canton. L’AFC relève que, dans environ la moitié des cantons, il est généralement de deux ans ; dans les autres, il peut aller d’un à cinq ans et courir avant et après la vente.
| Canton | Délai pour le remploi du logement principal |
|---|---|
| Fribourg | 2 ans avant ou 2 ans après la vente, date d’inscription au registre foncier (art. 43 al. 1 let. e LICD) |
| Valais | « Délai approprié » : pas de durée chiffrée dans la loi (art. 46 al. 1 let. e LF), voir notre article sur le Valais |
| Genève | Règle particulière : impôt perçu d’abord, puis remboursé (voir ci-dessous) |
| Vaud, Neuchâtel, Jura | Délai à confirmer auprès de l’administration cantonale avant de signer |
Quelles sont les conditions à Fribourg ?
Le Service cantonal des contributions (SCC) cite des conditions qui doivent être réunies en même temps (fiche « Réinvestissement ou remploi », état au 1.1.2013, à compléter par le texte de loi en vigueur) :
- le propriétaire du bien vendu et celui du bien de remplacement sont la même personne ;
- le produit de la vente est utilisé pour acheter ou construire le bien de remplacement ;
- les deux logements ont servi, puis servent, durablement et exclusivement à votre propre usage : le SCC précise que vous devez avoir habité le logement vendu depuis au moins un an ;
- le remploi intervient dans les deux ans avant ou après la vente ;
- le bien de remplacement se trouve en Suisse.
Le logement habité par des tiers, resté longuement vide, mis en location ou quitté avant la vente ne remplit en principe pas la condition de propre usage.
Le report est-il total ou partiel ?
Il dépend de la somme réinvestie : l’imposition n’est différée que dans la mesure où le montant réinvesti dépasse les dépenses d’investissement du bien vendu. Voici l’exemple du SCC : un bien vendu CHF 550’000, acquis pour CHF 470’000 en dépenses d’investissement, donne un gain brut de CHF 80’000.
| Prix du nouveau logement | Gain dont l’impôt est différé | Gain imposé tout de suite |
|---|---|---|
| CHF 600’000 | CHF 80’000 (report total) | CHF 0 |
| CHF 500’000 | CHF 30’000 (report partiel) | CHF 50’000 |
| CHF 400’000 | CHF 0 | CHF 80’000 |
Autrement dit, si vous rachetez moins cher que le prix de revient du bien vendu, aucun report n’est accordé.
Que devient l’impôt reporté ?
Le report n’est pas une exonération : lors d’une revente ultérieure, par vous ou par vos ayants droit, sans limite dans le temps, la plus-value du bien de remplacement et celle du bien remplacé seront imposées, sauf nouveau motif de report (SCC). Le prix d’acquisition du nouveau bien est réduit du gain reporté (art. 49 al. 4 LICD). Chaque part de gain est imposée au taux correspondant à sa durée de possession. Voir le barème dans notre guide sur l’impôt sur le gain immobilier à Fribourg.
Comment fonctionne le remploi à Genève ?
L’AFC décrit une règle particulière : à Genève, l’impôt est d’abord prélevé immédiatement, puis remboursé, et il redevient exigible lors de la vente du bien de remplacement. Consultez la page de l’administration genevoise sur l’IBGI : elle précise qu’une déclaration est requise dans tous les cas.
Que faire concrètement avant de vendre pour racheter ?
- Rassemblez le prix d’achat et les factures de travaux pour fixer vos dépenses d’investissement.
- Conservez les preuves de votre occupation (attestation de domicile, factures).
- Déposez la déclaration d’impôt sur les gains immobiliers même si vous pensez bénéficier du report, avec les pièces justificatives (SCC).
- Notez la date d’inscription au registre foncier de la vente et de l’achat : elle fait foi pour le délai.
- Faites calculer votre net avant de fixer le prix : voir comment fixer le prix de vente.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que le remploi en matière de gain immobilier ?
C’est le report de l’imposition du gain lorsque le produit de la vente de votre logement est affecté à l’achat ou à la construction, en Suisse, d’un autre logement servant au même usage (art. 12 al. 3 LHID, AFC).
Quel est le délai de remploi à Fribourg ?
Deux ans avant ou deux ans après la vente, la date d’inscription au registre foncier faisant foi (art. 43 al. 1 let. e LICD).
Le remploi supprime-t-il l’impôt sur le gain immobilier ?
Non. Il le reporte : en cas de revente ultérieure sans nouveau report, la plus-value du bien de remplacement et celle du bien remplacé sont imposées (Service cantonal des contributions de Fribourg).
Le remploi s’applique-t-il à une résidence secondaire ?
Non. À Fribourg, le remploi n’est pas admis pour les logements secondaires ou de vacances ; il faut que le logement ait servi durablement et exclusivement à votre propre usage.
Faut-il déclarer la vente si on rachète un logement ?
Oui. À Fribourg comme à Genève, une déclaration d’impôt sur les gains immobiliers est requise dans tous les cas, avec les pièces prouvant les conditions du report.
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