En bref : une maison à vendre par son propriétaire s’achète comme chez une agence, avec une seule différence : pas d’intermédiaire à payer. La vente d’un immeuble n’est valable que par acte authentique (art. 216 al. 1 CO) et la propriété ne passe à l’acheteur qu’avec l’inscription au registre foncier (art. 656 al. 1 CC). En octobre 2026, le prix médian publié pour une maison va d’environ CHF 4’300 le m² dans le Jura à CHF 13’494 à Genève.
Comment acheter une maison à un particulier en Suisse romande ?
La procédure est la même qu’avec une agence : visite, offre, promesse de vente éventuelle, acte chez le notaire, inscription au registre foncier. L’agence n’est pas obligatoire : le propriétaire peut vendre lui-même, et c’est justement ce que proposent les annonces de maisons à vendre de particulier à particulier de Vendu Malin.
- Repérez les biens : filtrez par canton, prix et surface, et créez une alerte pour être prévenu des nouvelles annonces.
- Visitez et demandez les documents : extrait du registre foncier, plans, certificat énergétique (CECB), assurance bâtiment, éventuels travaux récents.
- Faites une offre écrite au prix que vous jugez juste ; comparez-la au prix au m² de la commune.
- Prouvez votre financement : confirmation de la banque pour le prêt hypothécaire et fonds propres disponibles.
- Signez chez le notaire : la vente d’un immeuble exige l’acte authentique.
- Attendez l’inscription au registre foncier : c’est elle qui vous rend propriétaire.
Que dit la loi sur la forme de la vente ?
Selon l’art. 216 al. 1 du Code des obligations (CO), « les ventes d’immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique » ; les promesses de vente et pactes de préemption portant sur un immeuble doivent aussi être passés en la forme authentique (art. 216 al. 2 CO). Le Code civil (CC) précise que « l’inscription au registre foncier est nécessaire pour l’acquisition de la propriété foncière » (art. 656 al. 1 CC) et que les contrats de transfert de propriété ne sont valables que reçus en la forme authentique (art. 657 al. 1 CC). Textes consultés sur Fedlex (CO) et Fedlex (CC). Un simple accord écrit entre particuliers, sans notaire, ne suffit donc pas. Pour le détail du passage chez le notaire, lisez notre article sur la promesse de vente et l’acte notarié.
| Étape | Règle | Base légale |
|---|---|---|
| Vente d’un immeuble | Valable seulement par acte authentique | Art. 216 al. 1 CO |
| Promesse de vente | Valable seulement en la forme authentique | Art. 216 al. 2 CO |
| Transfert de propriété | Contrat reçu en la forme authentique | Art. 657 al. 1 CC |
| Devenir propriétaire | Inscription au registre foncier nécessaire | Art. 656 al. 1 CC |
Combien coûte une maison par canton ?
Le prix médian publié par RealAdvisor en octobre 2026 pour une maison varie du simple au triple entre le Jura et Genève. Ce sont des médianes cantonales : la commune, l’état et la vue font varier le prix de chaque bien.
| Canton | Prix médian d’une maison (CHF/m²) |
|---|---|
| Genève | 13’494 |
| Vaud | 8’951 |
| Fribourg | 6’799 |
| Valais | 6’720 |
| Neuchâtel | 6’038 |
| Jura | 4’301 |
Pour situer un bien précis, utilisez notre estimation en ligne et lisez comment fixer le prix de vente : les mêmes critères valent pour l’acheteur.
Quels frais prévoir en plus du prix ?
Outre le prix, il faut prévoir les droits de mutation (ou d’enregistrement), les frais de notaire et de registre foncier, et le cas échéant les frais liés à l’hypothèque ; leur répartition entre acheteur et vendeur se règle dans l’acte. À Genève, le taux est de 3 % du prix (art. 33 al. 1 de la loi sur les droits d’enregistrement, LDE) ; voir notre article sur les droits d’enregistrement pour une maison à Genève. Dans le canton de Vaud, le droit de mutation est de 2,2 % pour la part cantonale, auquel s’ajoute une part communale d’au plus 1,1 % (vd.ch). Les autres cantons sont comparés dans le tableau des droits de mutation canton par canton, et la répartition des frais dans qui paie quoi à la vente.
Pourquoi acheter directement à un propriétaire ?
Le vendeur n’a pas de commission d’agence à répercuter dans son prix, et vous parlez directement à la personne qui connaît la maison. En contrepartie, vous devez vérifier vous-même les documents : faites relire la promesse de vente et l’acte par votre notaire, et demandez le CECB, notamment dans le canton de Vaud où la loi sur l’énergie change les règles dès 2027.
Vous êtes de l’autre côté de la table ? Notre page pour vendre entre particuliers et le guide pour vendre sa maison sans agence expliquent la démarche du vendeur.
Questions fréquentes
Peut-on acheter une maison sans agence en Suisse ?
Oui. Le propriétaire peut vendre lui-même ; la vente doit toutefois être faite par acte authentique chez un notaire (art. 216 al. 1 CO).
Le notaire est-il obligatoire pour acheter une maison ?
Oui : la vente d’un immeuble n’est valable que par acte authentique (art. 216 al. 1 CO), et les contrats de transfert de propriété doivent être reçus en la forme authentique (art. 657 al. 1 CC).
Quand devient-on propriétaire de la maison ?
À l’inscription au registre foncier, qui est nécessaire pour acquérir la propriété foncière (art. 656 al. 1 CC).
Combien coûte une maison en Suisse romande ?
En octobre 2026, le prix médian publié par RealAdvisor pour une maison est de CHF 13’494 le m² à Genève, 8’951 à Vaud, 6’799 à Fribourg, 6’720 en Valais, 6’038 à Neuchâtel et 4’301 dans le Jura.
Quels frais s’ajoutent au prix d’achat ?
Les droits de mutation ou d’enregistrement (3 % à Genève ; 2,2 % de part cantonale plus une part communale d’au plus 1,1 % à Vaud), les frais de notaire et de registre foncier, et ceux de l’hypothèque.
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