En bref : vendre un appartement loué ne résilie pas le bail : il passe à l’acheteur avec la propriété (art. 261 al. 1 CO). L’acheteur ne peut y mettre fin, pour le prochain terme légal, que s’il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches (art. 261 al. 2 let. a CO), avec un délai de congé de trois mois pour un logement (art. 266c CO). Si le congé tombe plus tôt que le bail ne le permettait, c’est le vendeur qui répond du dommage du locataire (art. 261 al. 3 CO).
Que devient le bail quand on vend un appartement loué ?
Selon l’art. 261 al. 1 CO (texte sur Fedlex), si le bailleur aliène la chose louée après la conclusion du contrat, « le bail passe à l’acquéreur avec la propriété de la chose ». L’acheteur reprend donc le bail tel qu’il existe et devient le nouveau bailleur. Pour un appartement en copropriété par étages, voir aussi notre guide des documents à réunir pour vendre un appartement en PPE.
L’acheteur peut-il résilier le bail ?
Le nouveau propriétaire peut résilier, pour les habitations, « en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s’il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés » (art. 261 al. 2 let. a CO). C’est à l’acheteur de faire valoir ce besoin urgent. Pour les autres choses louées, la règle est différente (let. b).
| Question | Règle | Base légale |
|---|---|---|
| Le bail continue-t-il après la vente ? | Oui, il passe à l’acquéreur | Art. 261 al. 1 CO |
| L’acheteur peut-il résilier ? | Pour le prochain terme légal, s’il fait valoir un besoin urgent pour lui ou ses proches | Art. 261 al. 2 let. a CO |
| Quel délai de congé pour un logement ? | 3 mois, pour le terme de l’usage local ou la fin d’un trimestre de bail | Art. 266c CO |
| Qui répond si le congé est plus rapide que le bail ? | Le bailleur précédent répond des dommages du locataire | Art. 261 al. 3 CO |
| Délai pour contester le congé | 30 jours dès la réception, devant l’autorité de conciliation | Art. 273 al. 1 CO |
Qui répond si l’acheteur résilie trop tôt ?
C’est un point que les vendeurs oublient. Si le nouveau propriétaire résilie plus tôt que ne le permettait le bail, « le bailleur précédent répond de tous les dommages ainsi causés au locataire » (art. 261 al. 3 CO). Concrètement, en vendant à un acheteur qui veut occuper l’appartement, vous restez exposé : faites-vous conseiller par votre notaire ou un juriste sur la clause à prévoir dans l’acte.
Le locataire peut-il contester le congé ?
Oui. Celui qui veut contester le congé doit saisir l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent sa réception. Le locataire qui veut une prolongation doit le faire dans le même délai s’il s’agit d’un bail de durée indéterminée (art. 273 al. 1 et 2 CO). Des règles cantonales peuvent s’ajouter selon le lieu du bien : renseignez-vous auprès de l’autorité de votre canton.
Que faire concrètement avant de vendre ?
- Rassemblez le bail, ses avenants et les derniers décomptes : l’acheteur les demandera.
- Indiquez dans l’annonce que le bien est loué et jusqu’à quand, pour attirer les bons profils.
- Prévenez le locataire de la vente et des visites ; notre guide des visites détaille la marche à suivre.
- Faites préciser dans l’acte la situation du bail et la répartition des responsabilités (art. 261 al. 3 CO).
- Fixez le prix en tenant compte du bail en cours : estimation en ligne et fixer le prix de vente.
Pour la vue d’ensemble, lisez notre page pour vendre son appartement.
Questions fréquentes
La vente d’un appartement loué met-elle fin au bail ?
Non. Si le bailleur aliène la chose louée, le bail passe à l’acquéreur avec la propriété de la chose (art. 261 al. 1 CO).
L’acheteur peut-il résilier le bail pour occuper l’appartement ?
Oui, mais seulement pour le prochain terme légal et s’il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés (art. 261 al. 2 let. a CO).
Quel est le délai de congé pour un logement ?
Trois mois pour le terme fixé par l’usage local ou, à défaut, pour la fin d’un trimestre de bail (art. 266c CO).
Qui répond si l’acheteur résilie plus tôt que le bail ne le permettait ?
Le bailleur précédent, donc le vendeur, répond de tous les dommages causés au locataire (art. 261 al. 3 CO).
Le locataire peut-il contester le congé ?
Oui : il doit saisir l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé, et peut demander une prolongation dans le même délai (art. 273 al. 1 et 2 CO).
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