En bref : vendre son appartement en PPE, c’est vendre une part de copropriété qui donne le droit exclusif d’utiliser un appartement déterminé (art. 712a CC). La vente passe par un acte authentique chez le notaire (art. 216 CO). Avant d’annoncer, réunissez le règlement de la communauté, les budgets et comptes annuels, la situation du fonds de rénovation et la preuve que vos contributions sont payées : la communauté peut inscrire une hypothèque pour les trois dernières années de charges impayées (art. 712i CC).
Qu’est-ce que vendre un appartement en PPE ?
Dans la propriété par étages (PPE), chaque copropriétaire a « le droit exclusif d’utiliser et d’aménager intérieurement des parties déterminées d’un bâtiment » (art. 712a al. 1 CC, texte sur Fedlex). Vous ne vendez donc pas seulement vos murs : vous vendez aussi votre part des parties communes, que la loi exclut du droit exclusif (art. 712b al. 2 CC). L’acheteur voudra donc connaître l’état et la gestion de la communauté, pas seulement celui de l’appartement. Pour la démarche complète, voir notre page pour vendre son appartement sans agence.
Quels documents réunir avant de publier l’annonce ?
La loi ne dresse pas de liste unique des pièces à fournir ; voici celles qui découlent des règles de la PPE. Votre notaire vous indiquera s’il en exige d’autres.
| Document ou information | Pourquoi l’acheteur la demande | Base légale |
|---|---|---|
| Règlement d’administration et d’utilisation | Il fixe l’usage des locaux et des parties communes ; il est mentionné au registre foncier | Art. 712g al. 3 CC |
| Budget, comptes annuels et répartition des frais | L’assemblée les approuve chaque année : ils montrent le niveau réel des charges | Art. 712m al. 1 ch. 4 CC |
| Situation du fonds de rénovation | L’assemblée décide de sa création ; il appartient à la communauté, pas au vendeur | Art. 712l al. 1 et 712m al. 1 ch. 5 CC |
| Preuve que les contributions sont payées | Les charges impayées des 3 dernières années peuvent être garanties par une hypothèque sur la part | Art. 712i et 712k CC |
| Assurance du bâtiment | C’est l’assemblée qui assure le bâtiment contre l’incendie et d’autres risques | Art. 712m al. 1 ch. 6 CC |
| Clause de préemption ou d’opposition éventuelle | Elle peut figurer dans l’acte constitutif ou une convention annotée | Art. 712c CC |
Demandez ces documents à l’administrateur de la PPE, qui répartit les charges, adresse les factures et encaisse les contributions (art. 712s al. 2 CC). L’idéal est d’avoir tout en main avant les premières visites.
Les autres copropriétaires peuvent-ils s’opposer à la vente ?
Pas de droit de préemption automatique : l’art. 712c al. 1 CC précise que le copropriétaire d’une PPE n’a pas le droit de préemption légal contre un tiers acquéreur, à la différence de la copropriété ordinaire (art. 682 CC). Mais deux mécanismes peuvent exister dans votre immeuble : un droit de préemption créé dans l’acte constitutif ou par convention et annoté au registre foncier, ou une clause prévoyant que la vente n’est valable que si les autres copropriétaires n’ont pas formé opposition, à la majorité, dans les 14 jours après avoir reçu communication de l’opération. L’opposition est sans effet si elle n’est pas fondée sur un juste motif (art. 712c al. 2 et 3 CC). Relisez donc votre acte constitutif avant de signer une promesse de vente.
Que se passe-t-il si des charges de PPE sont impayées ?
Les copropriétaires contribuent aux charges communes proportionnellement à la valeur de leur part (art. 712h al. 1 CC). Pour garantir ces contributions, la communauté peut requérir l’inscription d’une hypothèque sur votre part pour les trois dernières années (art. 712i al. 1 CC) et exercer un droit de rétention sur les meubles qui garnissent vos locaux (art. 712k CC). Un acheteur sérieux, ou sa banque, le vérifiera : réglez les arriérés avant la vente.
Comment se déroule la vente chez le notaire ?
Les ventes d’immeubles ne sont valables que par acte authentique (art. 216 al. 1 CO ; art. 657 al. 1 CC). Il en va de même des promesses de vente (art. 216 al. 2 CO) : voir notre article sur la promesse de vente et l’acte notarié. La propriété ne passe à l’acheteur qu’avec l’inscription au registre foncier (art. 656 al. 1 CC). Pour les frais, consultez qui paie quoi dans une vente immobilière.
Les étapes à suivre
- Demandez à l’administrateur le règlement, les derniers budgets et comptes et la situation du fonds de rénovation.
- Relisez l’acte constitutif : préemption conventionnelle ou clause d’opposition (art. 712c CC).
- Réglez vos contributions et gardez la preuve.
- Fixez le prix : comment fixer le prix de vente et l’estimation en ligne.
- Publiez votre annonce et organisez les visites : réussir ses visites.
- Si l’appartement est loué, voir le sort du bail en cas de vente.
- Signez chez le notaire, puis attendez l’inscription au registre foncier.
Questions fréquentes
Quels documents faut-il pour vendre un appartement en PPE ?
Le règlement d’administration et d’utilisation de la communauté (mentionné au registre foncier, art. 712g al. 3 CC), les budgets et comptes annuels approuvés par l’assemblée, la situation du fonds de rénovation et la preuve que vos contributions sont à jour. Votre notaire précise les pièces qu’il exige.
Les autres copropriétaires peuvent-ils empêcher la vente ?
Pas automatiquement : le droit de préemption légal n’existe pas en PPE. Il peut toutefois être créé dans l’acte constitutif ou par convention et annoté au registre foncier, et l’acte peut prévoir une opposition à la majorité sous 14 jours, sans effet si elle n’est pas fondée sur un juste motif (art. 712c CC).
Que se passe-t-il si des charges de PPE sont impayées au moment de la vente ?
La communauté peut faire inscrire une hypothèque sur la part du copropriétaire pour garantir les contributions des trois dernières années (art. 712i CC) : mieux vaut régler les arriérés avant la vente.
Faut-il passer chez le notaire pour vendre un appartement en PPE ?
Oui. Les ventes d’immeubles ne sont valables que par acte authentique (art. 216 al. 1 CO), et la propriété ne s’acquiert qu’avec l’inscription au registre foncier (art. 656 CC).
À qui s’adresser pour obtenir les documents de la communauté ?
À l’administrateur de la PPE : c’est lui qui répartit les charges, adresse les factures et encaisse les contributions (art. 712s al. 2 CC). Demandez-lui les documents par écrit avant de publier l’annonce.
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